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总书记亲自过问住房租赁,楼市行情的拐点到来?

发布日期:2017-11-23    浏览次数:441

山东卡尔电气股份有限公司 总书记还身体力行亲自组织召开会议,专门研究北方地区清洁取暖、垃圾分类、废弃物处理、资源化、养老院服务质量,规范住房租赁市场、食品安全监管等这些人民群众普遍关心的突出问题。总书记做这件事就是要给各地区、各部门做出榜样,要求各地区、各部门从解决好人民群众普遍关心的突出问题入手,来推动全面小康社会的建设,而不要眼睛只盯住6.5%的增长目标来推进全面小康社会的建设。

山东卡尔电气股份有限公司 不再提GDP翻番的目标,我觉得这是新中国发展史上将具有里程碑意义的一件大事。因为,无论是在计划经济时期还是在改革开放以后的历次党代会,当提出新目标的时候,往往伴随着GDP翻番类的目标,这次,不再提GDP翻番的目标,是一个需要极大政治勇气的重大判断,体现了以人民为中心的发展思想,适应了我国社会主要矛盾的转化,顺应了我国经济发展转向高质量发展阶段的客观规律。

这两段话,透露了两个重大消息:

第一,总书记高度重视住房租赁问题,亲自组织召开会议研究,希望给各地政府做出榜样;

第二,中国将容忍更低的GDP增速!

上述两个信息高度关联,预示着楼市将发生巨变!

山东卡尔电气股份有限公司 其实,今天一大早就传来了重磅消息:保监会高层表态,将支持保险资金进入租赁市场。

山东卡尔电气股份有限公司 此前,在深圳和广州,先后有建设银行、工商银行高调宣布进入租赁市场,以巨额资金、优惠利率来支持这个市场。

山东卡尔电气股份有限公司 在上海、深圳、杭州,多次出现了100%租赁的土地出让;在北京,集体土地直接入市建设租赁住房的方案已经公布,未来5年将推动1000公顷土地入市。

至此,政府在租赁市场上的打法越来越清晰,大概会有如下系列政策:

山东卡尔电气股份有限公司 第一,集体土地直接入市,建设租赁住房。这意味着,市场将诞生综合成本只有商品房20%到30%的住房。如果数量足够多,是可以在很大程度上、阶段性地抑制大城市房租上涨。

第二,国有土地定向拍卖给地方国企,建设纯租赁住房小区。这类定向拍卖,可以把楼面地价压缩到市场价的二分之一到十分之一不等。综合成本比上述集体土地入市要贵一些,但也明显低于商品房。

第三,“大银行+大房企+政府支持+央行支持”将诞生全新的“轻资产租赁、大金融玩法”的模式,其运行方式让人脑洞大开,出乎预料。

比如在深圳,某大银行跟多家大房企签约,由这家银行向房企提供长期、优惠贷款,换取数千套开发商自持房源的25年的使用权。大银行成立自己的租赁公司,向租户提供最多100万、最长10年的贷款。这样,银行以贷款方式获取的住房使用权,可以长期租给租户。租户名义上获得了贷款,但贷款其实还给了银行(作为房租),还要交上首付(也作为房租),并支付按揭。

山东卡尔电气股份有限公司 在这个模式下,租户背上了贷款,但获得了一套房子长期、可预期的租金,锁定了自己租房成本;开发商仍然是房子的业主,只是转让了25年的使用权,但一次性获得了宝贵的资金,提高了资金周转率,可以在楼市入冬的时候去并购中小房企。银行看似为开发商、租房者都提供了低息贷款,但这些贷款是央行鼓励的,银行可以据此修饰报表,在央行哪里获得更多的低息贷款(比如逆回购、MLF、PSL),仍然有相当获利空间,同时完成了支持住房租赁的“政治任务”。

山东卡尔电气股份有限公司 目前,仅工商银行在广州市就承诺最多可以拿出5000亿支持租房租赁,而工行在广州的住房按揭余额才1300多亿。由此可见,即便只有工农中建四大行采取行动,在全国就可能动用数万亿,甚至10万亿计的资金支持住房租赁。现在,保监会又表态支持保险资金支持租房租赁,大家可想而知未来会有多少钱流入这个市场。

第四,围绕住房租赁,政府不仅仅减免了地价(100%租赁住房土地转让,就是减地价;集体土地直接入市是免地价),还将在税费上给予支持。同时,租购同权也将逐步实现。

第五,大房企会动用资金,也来支持这个市场。

昨天,在接受新华社记者采访的时候,万科董事长郁亮有两个观点值得重视:1,高速增长之后,房地产到了危急关头;2,万科计划数年后,成为全球领先的租房租赁企业。

山东卡尔电气股份有限公司 与此同时,万科高层还表示“房子是用来住的,不是用来炒的。服务不好人民日益增长的美好生活需要,万科就没有未来,房地产业也没有未来。”

由此可见,万科非同寻常的表态不是空穴来风,跟杨伟民透露的信息绝对是相互关联、印证的。

对开发商来说,房地产的新时代已经来临。只会建房子、买房子的开发商是危险的,你必须创出自己的租赁品牌,学会联手银行玩“租赁金融”,学会拿政策红利。这需要开发商要有大的规模,精细的管理能力,和足够的市场耐心。

山东卡尔电气股份有限公司 结论一:一场推动“住房租赁”大发展的“全民大会战”即将在全国展开,央行将提供超低利率的资金(通过逆回购、MLF和PSL等方式),银行提供优惠利率贷款,交易所开闸放行“租赁住房REITs”,集体土地入市、国有土地折价转让,政府减税、推动租购同权。最终,将有至少10万亿以上的资金杀入这个市场,将给大城市带来显著的租赁房源增量。

山东卡尔电气股份有限公司 结论二:中短期内,如果租赁房源足够多,则可以抑制大城市的房价、租金价格。但问题是,这将大大增强中心城市的吸引力,带来巨大的人口增量。其结果是:从中长期看,首都、直辖市、省会城市、计划单列市的人口不断增多,增加的房源被涌入的人口“填满”,房价想下降仍然比较难。但中小城市,特别是不靠近大城市圈的中小城市,人口将增长乏力,甚至下滑。

所以,在住房租赁上的“大干快上”,对大城市的商品房价格短期构成心理上的利空,中长期是个“中性的消息”;但对于中小城市来说,这将构成实质性的利空,因为人口失衡将加剧。

山东卡尔电气股份有限公司 中国的城市化,将不可逆转地走向大城市化!在这个过程中,将带来诸多投资机会,比如住房租赁概念股将会非常活跃,有望成为未来一段时间炒作的热点。

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